不動産の売買契約においては、トラブルがたびたび発生します。

• 隣地との境界が確定していなかった
• 契約書に不備があった
• 対象不動産に瑕疵があった

不動産は金額が大きいだけに、トラブルが発生すると深刻な対立が生じやすいです。争いが拡大するのを防ぐために、よくあるトラブルと対処法・予防策を知っておく必要があります。

本記事では、

• 不動産売買において発生しやすいトラブル
• 不動産売買におけるトラブルへの対処法

などについて解説しています。

不動産売買をする企業の経営者や社員の方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産売買において発生しやすいトラブル

まずは、不動産売買における典型的なトラブルをご紹介します。

境界確定等の近隣トラブル

不動産売買において生じやすいトラブルのひとつが、土地の境界などをめぐる近隣トラブルです。

隣の土地との境界は、本来「境界標」と呼ばれる目印で示されています。しかし、境界標が工事や災害などによって埋まったり移動したりして確認できなくなり、境界が不明確になっているケースも珍しくありません。

境界が明確でないと、売買後に隣人が境界を越えてブロック塀や建物を建築するなどして、トラブルが発生する場合があります。話し合いがつかなければ、裁判所を利用した手続きなどが必要となり、解決まで時間を要してしまいます。

不動産売買において売主には「境界明示義務」があり、売却する前に土地の範囲を明確にしておかなければなりません。具体的には、隣地所有者の立会いのもとで土地の境界を確認し、境界確認書を作成するのが一般的です。トラブル防止のために、土地の境界をはっきりさせておきましょう。

土地の境界について、普段はあまり意識が向かないかもしれません。しかし、明確になっていないと思わぬトラブルが発生するリスクがあります。不動産売買の際には、売主・買主ともに、境界確定に注意を払ってください。

売買手続きにおける契約書トラブル

不動産売買においては、思わぬ事態が発生する場合があります。

• 登記簿に記載された面積と実測値が異なっていた
• 売主が登記に協力してくれなかった
• 手付支払い後に気が変わって契約を解除した
• 買主がローン審査に通らなかった

これらの事態に直面した際に重要なのは、契約書の内容です。トラブルを想定して契約書に定めを置いていれば、適切に対処しやすくなります。反対に契約書に定めがなかったり、規定が明確でなかったりすると、解決の指針がなくトラブルが拡大してしまいます。

たしかに民法などの法律にもルールは定められているものの、あらゆる場面に適した内容ではありません。個々の不動産売買におけるルールは、契約書に委ねられています。

不動産売買は金額が大きく、企業にとって大切な契約です。契約書を作成するのは当然ですが、様々な事態を想定して疑義の生じない明確な定めを置く必要があります。売主・買主双方が契約書の内容を吟味して理解していなければ、トラブルが発生したり、解決が難しくなったりしてしまうのです。

不動産の瑕疵に関するトラブル

売買の対象になった不動産に瑕疵があり、トラブルが発生するケースもよくあります。

瑕疵とは、簡単にいえば不具合や欠陥です。瑕疵の程度によっては、契約の解除など深刻な事態に発展します。

たとえば、以下のトラブルがあります。

• 床にシロアリが発生していた
• 雨漏りや水漏れがあった
• 設備が故障していた
• 地中に産業廃棄物が埋まっていた
• 土地に土壌汚染があった
• 建築基準法に違反する建造物が建っていた
• 過去に自殺者がいた（いわゆる「事故物件」）

以上はほんの一例ですが、様々な問題が発生し得るとおわかり頂けたでしょう。

不動産に瑕疵があったときには、売主は買主に対して「契約不適合責任」を負います。

買主は、

• 追完（修繕）請求
• 代金減額請求
• 損害賠償請求
• 契約解除

が可能です。

なお、契約不適合責任は、2020年4月の民法改正以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。法改正により「契約不適合責任」と名前が変わり、内容も変わっています。

特に注意すべきトラブルと対処方法とは

不動産売買に関するトラブルの原因として多いのが、以下の3つです（参考：2023不動産業統計集　1不動産業の概況ｐ.24｜公益財団法人不動産流通推進センター）。

• 重要事項説明等（重要事項の不告知を含む）
• 契約の解除（ローン不成立の解除を含む）
• 瑕疵問題（瑕疵補修を含む）

これらについて、トラブルの内容や対処方法・事前対策を解説します。

重要事項説明

不動産売買のトラブル原因として特に多いのが、重要事項説明に関するものです。契約前に不動産に関する重要事項の説明が十分になされておらず、後から「聞いていなかった」とトラブルになるケースがあります。

概要

重要事項説明とは、不動産売買の際に、宅地建物取引業者の宅地建物取引士が、買主に対して契約上の重要事項を説明することです。宅地建物取引業法35条において義務づけられており、「重要事項説明書」を交付してなされます。

重要事項説明が必要なのは、買主が不動産の状態や取引条件を把握して購入し、思わぬ損害が生じないようにするためです。

重要事項説明において説明される主な事項としては、以下が挙げられます。

• 登記された権利の種類や内容
• 法令に基づく制限の概要（都市計画法、建築基準法など）
• 私道に関する負担
• ライフライン（水道・電気・ガス）の整備状況やその見通し
• 既存建物の建物状況調査の有無や結果概要
• 災害の危険性（警戒区域内かなど）
• アスベスト調査結果
• 耐震診断の内容
• 代金以外に授受される金銭（手付など）
• 契約の解除
• 損害賠償額の予定、違約金
• ローン内容、不成立の場合の扱い
• 担保責任に関する措置（保険など）

このように、様々な事項について説明がなされます。

重要事項説明のポイントは、売主側としては虚偽なく説明すること、買主側としては問題点がないかを注意深く確認することです。

対処方法

重要事項説明に関するトラブルの原因としては、説明漏れや虚偽の説明が挙げられます。売主側が契約成立を優先させて重要事項を説明せず、後から事実が判明して買主との間でトラブルが発生してしまうのです。

例としては、以下のトラブルがあります（参考：不動産トラブル事例データベース｜国土交通省）。

• 道路拡張計画を知らなかった
• 建物の建築制限について聞かされていなかった
• 市街化調整区域について虚偽の説明があった
• 接道要件を満たさないことを説明していなかった
• 水道が使用できなかった
• 建物が隣地にまたがっていた
• 土壌汚染の事実が告知されていなかった
• 水害の危険の説明がなかった
• 周辺工事の予定を聞いていなかった
• 「問題ない」と言われていたのに工場建設に隣人から苦情が出た

説明不足や虚偽の説明により買主が事実を正確に認識できず、事実を知っていれば締結しないはずの売買契約を結んでしまう事例は後を絶ちません。

その場合、買主は損害賠償請求が可能です。また、売買契約の取り消しを主張し、代金の支払い拒否や既払い分の返還請求ができるケースもあります。

悪質な場合には、宅建業者に業務停止処分などの行政処分がくだされたり、刑事罰が科されたりする可能性もあります。

予防に向けた対策

重要事項説明に関するトラブルを防止するには、売主側は伝えるべき事実を伝えて虚偽の説明をしない、買主側は注意深く説明を聞いて納得いかなければ契約しない姿勢が重要です。

買主側が注意すべきポイントとしては、以下が挙げられます。

• 他に権利者はいないか、抵当権がついているときは抹消されるか
• 法律上のルールに照らして、希望する建物・用途が実現できるか
• 車両の通行に支障がないか
• ライフラインが整備されているか、整備に費用が必要か
• 不動産の状態に問題はないか、補修に自己負担が生じるか
• 災害の危険区域にないか
• 手付の内容、解除ができる条件はどうなっているか
• 損害賠償の予定や違約金の金額はいくらか
• ローンの内容、不成立の場合の定めはどうなっているか

不動産の権利関係、法令上の制限などについては、役所や法務局で調べればわかる事項も多いです。重大な取引の場合には、売主の説明を鵜呑みにするのではなく、買主自ら調査すればトラブル防止につながります。また、不動産の状態を知る上では、現地を入念に確認しておくのも重要です。

双方が正確な情報をもとに判断すれば、予期せぬトラブルは防げます。不動産売買は金額が大きい取引であるため、重要事項を共有して慎重に進めてください。

契約の解除

契約を締結した後に事情が変わって、契約を解除せざるを得ない場合もあります。契約解除に関するルールが契約書で明確になっていないなど、解除をめぐるトラブルも発生し得ます。

概要

解除とは、いったん成立した契約を意思表示によって解消することです。

契約書に定めがなくても、相手方に債務不履行があれば、法律に沿って解除ができます。これを法定解除といいます。

他方で、法律上は解除できる理由がないとしても、契約で定めたルールにしたがって解除が可能です。これを約定解除といいます。法律にないルールを当事者間で規定できるため、契約書の持つ役割は大きいです。

不動産売買契約において問題になりやすい解除原因としては、以下が挙げられます。

• 手付解除

不動産売買においては、手付金の授受をするケースが多いです。手付は、契約を締結する際に買主から売主に支払われる金銭です。

通常は、手付は解約手付としての意味を持ちます。互いに債務不履行がなくても、買主は手付を放棄することにより、売主は手付の倍額を支払うことにより、契約の解除が可能です。相手に非がなくても、自身の都合により解除ができる点で、手付は大きな意味を持ちます。ただし、相手が契約の履行に着手した後では手付解除はできません。

これらは法律上の原則であり、当事者間で合意すれば手付に関して別のルールを定めることも可能です。

金額が少なすぎると解除のハードルが下がって契約の履行を妨げるため、手付金額の相場は売買代金の5～10％程度となっています。

• ローン不成立による解除

不動産は高価であるため、買主がローンを組んで購入するケースが多いです。ローン審査に通ることを前提に話を進めていても、金融機関から承認がおりない事態も想定されます。ローン審査は金融機関の判断に委ねられる以上、融資を受けられずに手付を放棄せざるを得なくなるのは買主にとって酷といえるでしょう。

そこで、一般的には「ローン不成立の場合には買主が解除できる」との特約を置きます。売主の立場が不安定になる点に配慮して、解除できる期間には制限が設けられるのが通常です。

対処方法

契約の解除をめぐっては、たとえば以下のトラブルが考えられます。

• 売主が登記移転義務を果たさなかったため契約を解除した
• 解除後に支払い済みの手付の扱いをめぐって争いが生じた
• ローン特約の定めがなかった

トラブルが生じた際には、まずは契約の定めにしたがって対応しましょう。契約に特段の定めがないときには、法律上の原則的なルールに沿って解決してください。

予防に向けた対策

契約解除をめぐるトラブルを防止するためには、契約書に明確な定めを置くのが何よりも重要です。

手付については、金額、性質、解除できる条件、解除可能な期間などを明記しておきましょう。法律上の原則と異なる内容を定めるには、契約書に記載しなければなりません。法律と同じ内容であっても、当事者の認識にズレが生じないように、念のため記載しておくべきです。

ローン特約については法律に規定がないため、まずは確実に定めを置くようにしてください。そのうえで、ローンを組む金融機関を特定する、解除の期限を設けるなどの対応が必要です。

手付やローン特約以外の一般的な解除についても、法律と同じ内容であったとしても要件や解除後の権利関係などを記載しておきましょう。損害賠償の金額をあらかじめ定めておくことも可能です。

いずれにせよ、契約書で解除に関するルールを明確にして双方が認識を共有しておくことが、トラブル防止のためには重要です。

不動産の瑕疵

不動産の瑕疵もトラブルの大きな要因になります。

概要

瑕疵とは、不動産の欠陥や不具合のことです。

瑕疵には様々なパターンがありますが、例としては以下が挙げられます。

買主が瑕疵の存在を知らされていないと、契約後に「聞いていなかった」とトラブルになる可能性があります。

対処方法

瑕疵があったときには、買主は民法上の「契約不適合責任」を追及できます。

契約不適合責任とは、売買の対象物の種類や品質が契約の内容に適さない場合に、売主に生じる責任です。

契約不適合責任が認められるときには、買主は以下の方法をとれます。

1. 履行の追完請求（問題箇所の修繕など）
2. 売買代金の減額請求（一部返金）
3. 損害賠償請求
4. 契約の解除

売買代金の減額請求は、履行の追完請求をしても売主が応じない場合に可能になります。

契約不適合責任は、2020年4月の民法改正以前は「瑕疵担保責任」と呼ばれており、内容も異なっていました。

瑕疵担保責任は、買主が知らない「隠れた瑕疵」があった際に発生するとされていました。対して契約不適合責任は「隠れた瑕疵」という要件ではなく、目的物の状態が契約の内容と異なっている場合に発生します。

また、改正前の瑕疵担保責任では、法定責任と解されていたため、買主は損害賠償請求と契約解除しかできませんでした。しかし、改正後の契約不適合責任においては、債務不履行責任と整理されたため、履行の追完請求や売買代金の減額請求が可能です。

全体として、法改正により買主の保護が強化されたといえます。

なお原則として、契約不適合責任を追及したい買主は「不適合を知った時から1年以内」に売主に通知しなければなりません。別の規定により期間が延びる場合はありますが、早めに請求するようにしてください。

予防に向けた対策

不動産の瑕疵に関するトラブルを防止するためには、問題となり得る点について売主が説明し、買主が把握しておくことが重要になります。トラブルは、売主が不動産の重大な欠陥を隠していたり、買主が求める条件を十分に説明していなかったりした場合に生じやすいためです。

もちろん、法改正の内容を知っておくのは欠かせません。また、契約不適合責任の内容は、契約によって変更できます。民法上の原則を変更するときには、内容が双方に明確になるように契約書に記載してください。

不動産に何らかの瑕疵がある場合には、売主が責任を負わない事項を契約上明確にし、買主も理解して売買契約を結ぶ必要があります。双方に不動産の状態に関して認識のズレがなければ、トラブルは発生しにくいでしょう。

不動産売買におけるトラブルは弁護士にご相談ください

ここまで、不動産売買におけるトラブルについて、よくある事例や対処法、事前対策などについて解説してきました。

不動産売買は金額が大きく、当事者の一方が慣れていない場合もあるため、トラブルが生じやすいです。

不動産売買におけるトラブルの例としては、重要事項の説明漏れ、解除、不動産の瑕疵などが挙げられます。いずれにしても、契約前のコミュニケーション不足や、契約書の不備が原因になるケースが多いです。

トラブル防止のためには、条件を調整し、双方が納得した上で契約書を作成するのが不可欠といえます。

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不動産トラブルの防止のためには、まずは、当事者の意向を反映して内容が明確になっている契約書を作成するのが重要です。弁護士の目を通せば、法律上問題のない契約書が作成でき、リスクを抑えられます。すでに争いが発生している場合には、交渉や裁判上の手続きを安心してお任せください。

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